Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются
неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия.
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в
указанных в отчете целях. Ни одна их Сторон не может использовать отчет (или
любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Положения об ответственности.
В своих действиях Оценщик выступал как независимый
исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная
ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер
вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости
оцениваемых объектов.
Освобождение от ответственности.
От Оценщика не требуется появляться в суде или
свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества,
кроме как на основании официального вызова суда.
Описание имущества.
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание
правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических
аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость
предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если
иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается
свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых
обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик
исходил из того, что существует полное соответствие правового положения
собственности требованиям нормативных документов государственного и местного
уровня, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в
отчете.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не
принимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа
и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты.
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния
объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным
путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и
спецификации.
Заключительные положения.
Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и
содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению
Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя
ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он
делает ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта
является действительным только на дату, специального оговоренную в настоящем
отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные,
экономические, физические или правительственные изменения, которые могут
произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом
повлиять на суждение Оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является
гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной
стоимости.
Конфиденциальность.
Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять
условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной
от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к
работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой
информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в
соответствии с задачами оценки.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,
а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
т.е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют
в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
Описание объекта оценки произведено на основании визуального
осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение. Объектом
оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни,
прихожей, одного встроенного шкафа, ванной, санузла, одной лоджии, общей
полезной площадью 43 кв. м., в том числе жилой площадью 27 кв. м., высота
потолка - 2,7 м.
Квартира расположена в пятиэтажном панельном жилом доме 1995
г. постройки.
Распределение площадей:
Коридор - 2,5 кв. м.
Встроенный шкаф - 0,5 кв. м.
кухня - 7 кв. м.
первая жилая комната - 15 кв. м.
вторая жилая комната - 12 кв. м.
туалет - 2 кв. м.
ванная - 4,5 кв. м
Площади нежилых помещений согласно Техническому паспорту
одной лоджии - 2 кв. м.
Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение
(горячее и холодное) - централизованные.
Прихожая - прямоугольная. Полы - ковролин (имп);
стены окрашены водно-дисперсной краской (имп); входная дверь - двойная,
внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь - металлическая; потолок окрашен
водно-дисперсной краской (имп). Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей
встроен один шкаф; электроустановочные изделия - импортные (Турция).
Лоджия (из спальни). Полы - плитка
керамическая метлахская; стены и потолок окрашены водно-дисперсной краской (имп);
окна - одинарные во всю стену, окрашены масляной краской.
Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке и
ДВП; стены - обои виниловые (имп); потолки - обои бумажные тисненные (имп); электроустановочные
изделия - импортные (Турция).
Объект оценки расположен в Тракторозаводском районе города
Челябинска по адресу улица Бажова дом 50а, в 28-й территориально экономической
зоне г. Челябинска
Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города
Челябинск, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой
инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний
возраст окружающих жилых домов около 20 лет.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться
не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования
объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то
перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый
наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение
Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа
состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование",
применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех
разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным
образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом
максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов
использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании,
ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и
экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в
данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их
физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать
приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово
осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира
в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в
качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается
на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,
которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости
определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по
качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от
типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
На день оценки Оценщик располагает информацией по
предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым,
расположенных в г. Челябинске, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и
одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры
этих объектов.
Таблица 3.2
Район
Улица/дом
Этаж/ этажность
Общая площадь
Сан. узел
Сост. квартиры
Цена (тыс. руб)
ЧТЗ
Бажова, 48
3/5
41
раздельный
-
950
ЧТЗ
Героев Танкограда, 27б
3/9
44
раздельный
Треб. рем
1200
ЧТЗ
Бажова, 97
6/9
42
раздельный
Треб. рем.
965
ЧТЗ
Героев Танкограда, 29
9/9
43
раздельный
Удовл.
1000
ЧТЗ
Арзамасская 3-ая, 23а
7/9
43
раздельный
Удовл.
1100
ЧТЗ
Пер. Лермонтова, 1
2/5
42
раздельный
Треб. рем.
900
ЧТЗ
Бажова, 44
1/9
41
раздельный
Удовл.
890
ЧТЗ
Котина, 26
8/9
45
раздельный
Удовл.
1250
ЧТЗ
Бажова, 50а
3/5
43
раздельный
Удовл.
?
Таблица 3.3
№
Цена
(тыс. руб)
корректировка
Скор, цена
Площадь
В тыс. руб.
1
950
43-41=2; 1,00+0,02 =1,02
969
2
1200
43-44=-1; 1,00-0,01=0,99
1188
3
965
43-42=1; 1,00+ 0,01=1,01
974
4
1000
43-43 = 0; 1,00
1000
5
1100
43-43 = 0; 1,00
1100
6
900
43-42=1; 1,00+0,01 =1,01
909
7
890
43-41=2; 1,00-0,02=1,02
908
8
1250
43-45=-2; 1,00-0,02=0,98
1225
908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225
Медиана - 987
Мода - 987
Ср. арифметическое - 1034
Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1010504 руб.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру
оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов,
которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает
приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в
будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.
Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами
доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производится.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости
дали следующие результаты:
затратный подход - 1306870 руб.
сравнительный подход - 1010504 руб.
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки
рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов,
уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо
объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном
объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая
информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя
на него слишком полагаться.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может
возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной
информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка
существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее
можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об
окончательной стоимости.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:
V = V1
* Q1 + V2
* Q2
где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная
соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1 и Q2
- средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная стоимость объекта
V = 1306870*0,38 + 1010504*0,62 =
1123123 руб.
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных,
полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик
оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя
двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Бажова, д.50а,
по состоянию на 25 мая 2009 г., с учетом округления составляет: 1 123 000
руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться
в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении
условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества,
страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
